Foro Extrajudicial

REGISTRO DE IMÓVEIS

O Serviço de Registro de Imóveis presta serviços para o setor imobiliário e possui como função primordial o arquivamento histórico completo do imóvel, com informações da propriedade.

São considerados bens imóveis, para fins de registro, o solo e tudo que o incorporar natural ou artificialmente. A base física do registro é o imóvel material, ou seja, a área de terra delimitada.

Contudo, pode ocorrer que a base física sobre a qual recaia o direito real seja diversa do imóvel material, como no caso da unidade autônoma de um condomínio edilício (com o registro do ato de instituição de condomínio abrem-se novas matrículas relacionadas as unidades autônomas criadas).

Cada serventia possui a "área de atuação" delimitada por lei, denominada circunscrição imobiliária, e o usuário é obrigado a utilizar o cartório responsável pela localidade do imóvel.

No Cartório de Registro de Imóveis são praticados dois atos principais na matrícula: registro e averbação.

Matrícula é o documento no qual se individualiza e identifica o imóvel, onde são relatadas todas as alterações jurídicas reais que sobre ele incidem. Cada imóvel possui um número de matrícula, que antecede o registro, pelo qual se individualiza o imóvel.

Na matrícula são registrados os atos jurídicos relativos a imóveis, como a compra e venda, a doação, a permuta, o usufruto e a hipoteca. E é averbado tudo que altere ou afete o registro, como a mudança do nome ou estado civil do proprietário, o cancelamento da hipoteca, a edificação e a demolição.

Tanto o registro quanto a averbação dos atos e negócios jurídicos relativos a imóveis são obrigatórios, ainda que a lei não preveja expressamente penalidade pela omissão, pois é o registro que transmitirá a propriedade.

Vale ressaltar que o Usucapião é uma exceção, pois o possuidor adquire a propriedade do imóvel pelo exercício da posse sem interrupção e oposição, pelo prazo previsto em lei, ainda que não haja decisão judicial (pois esta possui efeito meramente declaratório). 

ROL DE DOCUMENTOS

O rol a seguir apresentado visa facilitar ao usuário a separação de documentos que devem ser levados quando do registro.

Salienta-se que, diante da análise do caso concreto, compete ao Registrador solicitar a complementação da documentação, não se restringindo aos itens citados.

ROL MÍNIMO DE DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O REGISTRO DE DOAÇÃO

- Escritura Pública de Doação;

- Declaração ITCMD WEB e guias devidamente quitadas do Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação (ITCMD) caso haja isenção apresentar apenas a declaração confirmando a não incidência de valores;

- Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União Expedida pela Secretária da Receita Federal do Brasil, Procuradoria- Geral da Fazenda Nacional caso o vendedor seja Pessoa Jurídica;  

- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;  

- Guia de Recolhimento em favor do Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário (FUNREJUS) devidamente quitada;

- Guia de Recolhimento (GR-PR) expedida pela Secretaria de Estado da Fazenda do Paraná, devidamente quitada;

- Nos casos de condomínio, declaração do condomínio ou declaração na escritura de que o vendedor está quite com as obrigações condominiais.

ROL MÍNIMO DE DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O REGISTRO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

- Instrumento Particular de Instituição de Condomínio, subscrito pelo proprietário com sua qualificação completa e com firma reconhecida e duas testemunhas também qualificadas e reconhecido firma;

- Comprovante de representação legal do signatário do instrumento (procuração em se tratando de pessoa física ou certidão atualizada da junta comercial e último ato consolidado, se pessoa jurídica, onde conste que o mesmo possa assinar e representar individualmente a empresa);

- Cópia autenticada do RG e CPF dos proprietários (em se tratando de Pessoa Física);

* Caso não seja precedida do registro de incorporação, é necessário a apresentação dos seguintes documentos complementares:

- Quadros de área NBR (resumo, I, II e IV) assinado pelo proprietário e responsável técnico com firma reconhecida;

- Plantas da construção devidamente aprovadas pela PMC (vias originais ou autenticadas pelo Tabelião ou Município);

- ART do CREA ou RRT/CAU acompanhado do comprovante de pagamento do projeto e dos quadros de área

* Caso não esteja averbada a construção, é necessário a apresentação, ainda, dos documentos mínimos para a averbação de conclusão da obra (ver averbação de construção).

ROL MÍNIMO DE DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA A AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO

- Requerimento firmado pelo interessado completamente qualificado com firma reconhecida constando declaração do valor da construção

- Certificado de Vistoria de Conclusão da Obra – CVCO, original ou fotocópia autenticada pela Municipalidade (não pode ser autenticada por Tabelião);

- Tabela de Dados Estatísticos do CVCO, original ou fotocópia autenticada pela Municipalidade (não pode ser autenticada por Tabelião);

- CND/INSS (certidão negativa de débitos) referente à construção - para edificações concluídas após 21/11/1966;

- Guia de Recolhimento em favor do Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário (FUNREJUS) devidamente quitada;

- ART/CREA ou RRT/CAU referente à execução da obra.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

O rol de perguntas e respostas refletem os principais questionamentos realizados pelos os usuários diretamente nos "balcões" das serventias extrajudiciais e será atualizado após o encaminhamento e análise da assessoria responsável.

1 - Qual a finalidade do Serviço de Registro de Imóveis?

Os Registros de Imóveis possuem a finalidade de garantir autenticidade, publicidade, segurança jurídica e eficácia dos atos jurídicos relativos a imóveis.

Ou seja, os serviços de registros de imóveis visam tornar pública a situação jurídica e o histórico do seu imóvel, com a finalidade de garantir e provar que determinado bem imóvel, ou outro direito real sobre ele, é seu.

Os Registros de Imóveis protegem o seu patrimônio em face de terceiros.

2 - Como se efetiva a transmissão de bens imóveis entre vivos?

Você sabia que de acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a transferência entre vivos de bens imóveis se dá com o registro do título no Registro de Imóveis.

Ou seja, fazendo o registro no cartório você impede que outros se apropriem do que é seu. Por outro lado, isso significa que enquanto não registrado o título aquisitivo, o comprador não é proprietário.

3 - É possível a aquisição sem registro? Qual seria a finalidade do registro em tais casos?

Sim, há casos previstos em lei que a aquisição se consuma com determinado fato e não com o registro. Exemplos são a usucapião (aquisição mediante posse contínua com ânimo de dono) e a sucessão hereditária, transmissão em razão do óbito.

Nestes casos o registro continua sendo de extrema importância, já que é a forma de demonstrar à sociedade quem é o efetivo dono de determinada propriedade. Ainda, somente com a existência de registro esse imóvel poderá ser transferido a terceiros.

4 - Quais são os documentos passíveis de registro no serviço de registro de imóveis?

De acordo com o art. 221 da lei 6015/1973, é possível o registro de: escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;  cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo; contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

5 - O registro em serventia de outra natureza supre a necessidade de registro no serviço de registro de imóveis?

Nas hipóteses do art. 167 da lei 6015/73, o registro feito em serventia de outra especialidade não supre a necessidade do registro no serviço de Registro de Imóveis. Assim como a simples lavratura de escritura pública também não satisfaz a exigência legal prevista no art. 1.245 do código civil para que seja efetuada a transmissão da propriedade entre vivos. Por exemplo, sempre que comprar um imóvel ou receber em doação, seja da forma que for, você precisará registrá-lo em seu nome no Registro de Imóveis, sob pena de não produzir efeitos jurídicos.

Segundo o artigo 172 da Lei de Registros Públicos, “No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. ”

6 - É possível registrar um título em qualquer serventia registral imobiliária?

Não. A competência registral dos registros de imóveis é estabelecida em normas que definem a circunscrição geográfica. Assim, os imóveis existentes em determinado local têm todos os atos a ele relacionados em um único e específico serviço de registro de imóveis.

7 - Como funciona a divisão territorial de competência registral?

Os limites territoriais são definidos em Leis Estaduais.

8 - Qual o procedimento para registro?

Em regra, o título é apresentado no serviço de registro de imóveis pela pessoa interessada. Tal título recebe um número de ordem (prenotação) e é submetido à análise.

Preenchidos todos os requisitos, o título é registrado na matrícula do imóvel, passando a constar no seu histórico.

9 - Quais os efeitos da prenotação?

A prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro. A partir de então, o título passa a gozar de prioridade no registro em relação a outro apresentado posteriormente, que porventura sejam contraditórios.

Ou seja, em regra, não importa quem primeiro lavrou a escritura, mas sim quem primeiro a levou a registro.

10 - Qual o prazo de validade da prenotação?

Uma vez protocolizado o título, deverá ser procedido o registro dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo situações excepcionais como: regularização fundiária; procedimentos de dúvidas; registro de loteamentos; hipoteca anterior mencionada no título e não registrada; bem como nos casos que envolvam títulos contraditórios.

Ultrapassados os 30 dias, ou o título é registrado, ou os efeitos da prenotação são cancelados.

11 - Uma vez prenotado o título, o oficial de registro de imóveis é obrigado a registrá-lo?

Não. A análise do cumprimento quanto aos aspectos legais do negócio jurídico é de competência do Oficial de Registro de Imóveis, ao qual compete averiguar se o título preenche todas as imposições legais no momento da prática do ato de registro.

Se há deficiências, é dever do Oficial recusar o registro e informar a parte acerca dos defeitos ou deficiências. Assim, havendo exigências a serem satisfeitas, deverão ser indicadas por escrito, possibilitando à parte a adequação.

12 - Em quantos dias deve ser analisado o título apresentado?

A regra geral é de que a análise deve ser concluída em 15 (quinze) dias, havendo exceções previstas no Código de Normas. Neste prazo chega-se à conclusão se o título apresentado é passível de registro ou não. Caso não seja, a parte possui o restante do prazo (até completar 30 dias) para cumprir as exigências ou suscitar dúvida registral.

13 - O que é procedimento de dúvida?

Se o apresentante não se conformar com a exigência do oficial ou não puder satisfazer, será o título, a seu requerimento e com declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da Lei 6.015/73).

Sendo cumprida a exigência, o registro será realizado. Não sendo cumpridas as exigências, nada será registrado e cessarão automaticamente os efeitos da prenotação.

14 - O que é matrícula?

A matrícula é o documento no qual constam todas as informações sobre o imóvel. Nela se encontram a detalhada descrição e localização geográfica. Ainda, possui um histórico do imóvel, em que constam as informações sobre as transações relativas ao imóvel, como alienações, doações, hipotecas, formal de partilha, penhora, etc. Também constam nela informações acerca dos aspectos pessoais dos proprietários que impliquem a propriedade, como casamento, divórcio, dados pessoais, alteração de nome, etc.

Ou seja, a matrícula é o repositório dos atos de registro e averbação relacionados ao imóvel. Cada imóvel possui uma matrícula específica.

15 - Qual a diferença de matrícula para transcrição?

Até a entrada em vigor da Lei n. 6.015/73, os imóveis eram registrados em livros de transcrições. Se após tal data não foi praticado nenhum ato que implique o encerramento da transcrição e abertura da matrícula (como compra e venda, penhora, etc.), o imóvel permanece sob tal regime, tendo todo seu histórico nas transcrições constantes.

16 - O que é matrícula mãe?

É a matrícula que engloba o empreendimento no seu todo (Incorporações de Condomínio e Loteamentos).

17 - Como faço para ter acesso a tais informações acerca do imóvel?

No sistema registral brasileiro, vigora a publicidade indireta.

Ou seja, os dados referentes a matrícula ou a transcrição são disponibilizados ao interessado através de certidão emitida pelo Registro de Imóveis.

18  - Quem pode solicitar certidão?

Qualquer pessoa pode requerer certidão no serviço de registro de imóveis, sem ser necessário justificar o pedido.

19 - Qual o prazo para a expedição de certidão?

O prazo máximo é de 5 (cinco) dias (artigo 19 da Lei 6015/73).

20 - Quais são as espécies de certidão?

As certidões mais solicitadas são:

a) Certidão de inteiro teor (também chamada de “certidão de matrícula” ou “certidão de registro”): é a certidão que traz o texto integral da matrícula do imóvel, ou seja, tudo o que consta no histórico do imóvel. Poderão ser visualizados e comprovados todos os atos de registro ou averbação praticados na matrícula. Esta certidão é exigida para a lavratura de escrituras ou contratos bancários, pois é por meio dela que se sabe seguramente a identificação do imóvel e do seu atual proprietário.

b) Certidão de ônus e ações reais ou pessoas reipersecutórias: é a certidão que relata diretamente se há ônus ou ações judiciais constantes na matrícula do imóvel. Esta certidão também é exigida para a lavratura de escrituras ou contratos bancários, pois é por meio dela que se sabe específica e seguramente se há algum ônus incidindo sobre o imóvel (ex: hipoteca, penhora), se há alguma indisponibilidade determinada, ou se há alguma pendência judicial capaz de atingir o futuro adquirente. Pode ser Negativa ou Positiva, conforme o caso.

c) Certidão Negativa de Bens: é a certidão que relata se determinada pessoa é proprietária de imóvel registrado na serventia.

d) Certidão Quinzenária ou Vintenária: é a certidão que mostra o histórico do imóvel por, respectivamente, quinze ou vinte anos. Por meio desta certidão se sabe toda a cadeia dominial do imóvel. Assim, caso neste período o imóvel tenha sido objeto de uma matrícula já encerrada, deve-se expedir certidões de inteiro teor de cada matrícula até se chegar à última, pois desta forma o interessado terá em suas mãos toda a cadeia dominial daquele imóvel no período solicitado.

21 - Qual o valor para registro de um título?

O valor é estabelecido por Lei. Para cada espécie de ato há um valor fixado, sendo ele variável por várias razões.

Sobre os emolumentos ainda incidem valores que são cobrados pelas Serventias e devem ser repassados para o Estado ou Município.

Exemplificando, há o FUNREJUS, que se destina ao Reequipamento do Poder Judiciário, sendo o equivalente a 0,2% sobre o valor do negócio jurídico celebrado, ou 25% incidente sobre o valor dos emolumentos, de acordo com a natureza do ato.

Além disso, dentre outros repasses, o Estado instituiu 5% sobre os emolumentos para a FUNDEP (Fundo da Defensoria Pública do Estado do Paraná).

22- Qual o momento que o interessado deve pagar pelo ato a ser praticado pela Serventia?

A parte que apresentar o título levado a registro deverá efetuar o pagamento no momento do protocolo (ingresso dele na Serventia), consoante prevê o art. 14 da Lei 6015/73.

23 - É possível dar desconto ou parcelar o valor dos emolumentos?

O Conselho Nacional de Justiça veda expressamente a concessão de descontos ou parcelamento de emolumentos, conforme artigo 7º do Provimento nº 45. (Art.7º É vedada a prática de cobrança parcial ou de não cobrança de emolumentos, ressalvadas as hipóteses de isenção, não incidência ou diferimento previstas na legislação específica).

24 - Existe alguma taxa de urgência?

Não.

25 - Por que o cálculo não é exato na hora da entrada do título para registro?

   O cálculo realizado na entrada é em caráter prévio ou provisório, somente após a análise minuciosa do título é que se verificará quais serão os atos (registros e/ou averbações) que serão praticados, podendo acrescer ou não o valor previamente calculado.

26 - Como eu faço para cancelar a hipoteca do meu imóvel?

Apresentar uma carta de quitação da dívida assinada pelo representante do credor hipotecário com firma reconhecida. Nesta carta devem constar os dados do imóvel ou a matrícula

27 - Qual o procedimento para a usucapião extrajudicial?

A usucapião administrativa é disciplinada pela Lei Federal 13.465/2017 e pelo Provimento 65 do CNJ. O objetivo das normas é facilitar o reconhecimento da propriedade pela pessoa que exerce a posse do imóvel como se ele fosse seu, sem oposição, por determinado prazo. Muitas vezes as pessoas compram imóveis através de instrumentos que não são passíveis de registro, como contratos particulares, cessões de direito... Assim, resta a opção de buscar o reconhecimento de sua propriedade através da usucapião.

Sinteticamente, o interessado deverá buscar um tabelionato de notas para elaboração da ata notarial. Com a ata, mapa e memorial descritivo assinados por profissional competente, será feito requerimento dirigido ao Registro de Imóveis, através de advogado, para reconhecimento da usucapião. Serão analisados pelo Registro de Imóveis, em resumo, a existência de anuência dos proprietários constantes na matrícula, dos confrontantes, e a comprovação do efetivo exercício da posse pelo prazo legal. Estando tudo da forma prevista em Lei, a usucapião é deferida e registrada no serviço imobiliário.

28 - Tenho um pedido judicial de usucapião. Posso modificar para o extrajudicial?

Nos termos do art. 2º, §2º do Provimento 65 do CNJ, “Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial”.

Caso opte pela mudança da via judicial para via extrajudicial, a prova já produzida poderá ser utilizada, sem necessidade de repetição.

Emolumentos

Emolumentos são os valores devidos aos notários e registradores pela prática de atos em suas respectivas serventias.

No Estado do Paraná os emolumentos são regidos pela Lei Estadual 6.149/1970 e seus anexos, além de atos normativos da Corregedoria-Geral da Justiça e do Conselho Nacional de Justiça, que trazem esclarecimentos e orientações sobre a forma de cobrança em alguns casos.

A tabela atualmente vigente para o Foro Extrajudicial foi estabelecida pela Lei Estadual nº 21.869/2023.

Acesse AQUI a consolidação da Tabela de Emolumentos do Foro Extrajudicial do Estado.

Conforme estabelecido no Código de Normas do Foro Extrajudicial, é dever dos notários e registradores afixar em suas serventias, em local visível, de fácil leitura e acesso público, as tabelas de emolumentos em vigor.

Ainda, deverão fornecer recibo discriminado dos emolumentos recebidos, com indicação específica de quais atos foram praticados, a base legal da cobrança e os valores cobrados, observado modelo definido para esse tipo documento pelo Código de Normas do Foro Extrajudicial.

CENTRAIS DE SERVIÇOS ELETRÔNICOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

1 - Previsão Legal

As Centrais de Serviços Eletrônicos de Registro de Imóveis têm como marco legal inicial a Lei nº 11.977/2009. 

O Conselho Nacional de Justiça, nos termos do Provimento 47, concebeu o sistema de forma fracionada, impondo a criação de centrais nos Estados.

A Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná regulamentou o tema em âmbito estadual por meio do Provimento nº 262/2016, que determinou as regras para funcionamento da Central Estadual de Registro Eletrônico de Imóveis.

2 - Entidade Gestora

A entidade gestora no Estado do Paraná é a ARIPAR (Associação dos Registradores de Imóveis do Paraná).

3 - Serviços

O Portal dispõe de serviços de Certidão Digital, Matrícula Online, Pesquisa de Bens, E-Protocolo, Monitor Registral, Acompanhamento Registral, Intimação/Consolidação - SEIC, Repositório de Documento Eletrônico e Regularização Fundiária Urbana e Rural.

4 - Sítio Eletrônico

As Centrais de Serviços Eletrônicos de Registro de Imóveis podem ser acessadas no sítio eletrônico: https://registradores.org.br/pr/.

AGENDA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Obs.: O rol de atribuições destacado nesta agenda não desobriga o agente delegado do cumprimento das demais obrigações tributárias e trabalhistas, nem dos procedimentos correlatos aos atos praticados.

CONTATOS RELACIONADOS AO SERVIÇO

1 - Procuradoria-Geral do Estado do Paraná

Telefone: (41) 3281-6300

Endereço: Rua Paula Gomes, 145 - 80510-070 - Curitiba - PR 

Horário de atendimento: 08:30h às 12:00h e 13:30h às 18:00h

Site: http://www.pge.pr.gov.br/

2 - Superintendência Regional do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) Paraná

Telefone: (41) 3360-6503/6502/6537/6536

Endereço: Rua Dr. Faivre, 1.220 - Curitiba - PR 

Site: http://www.incra.gov.br/pr